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9月15日，福建省住房和城乡建设厅发布《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见闽建〔2020〕7号》，为进一步加强商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益。该份文件主要涉及9个方面。
一、监管工作要求。各地要按照“一城一策”工作要求，切实加强商品房预售资金监管，夯实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。要规范预售资金缴存和拨付行为，专款用于工程建设，确保房地产开发企业按时交付竣工验收合格的商品房，保护购房人合法权益，防范化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”的发生，保持房地产市场平稳和社会安定稳定。
二、签订监管协议。各设区市房地产管理部门要制定完善商品房预售资金监管具体办法以及监管协议文本，明确各方权利、义务和责任，明确预售资金监管额度、监管方式、拨付流程以及违约责任。监管协议应由房地产管理部门或授权委托的事业单位（如交易登记机构）、房地产开发企业和监管银行三方共同签订。
三、设立监管账户。房地产开发企业应当在项目所在地符合预售资金监管条件的商业银行设立预售资金监管专用账户。监管账户名称、账号应在商品房预售许可证中载明。监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付，不得开通任何形式的非柜台渠道业务。
四、预售款项缴存。商品房预售资金（购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括定金、预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等）应当全部直接存入监管账户。申请商业银行揭贷贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款到账账户。在办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证。
五、明确监管额度。预售项目所在地市县房地产管理部门应参照项目建设工程造价、施工合同金额、以及该项目的交付使用条件等因素，综合确定商品房预售资金监管总额，确保项目顺利建设竣工，并将具体金额和各工程建设进度节点上监管资金控制要求在监管协议中明确（具体监管额度由各地自行确定）。预售资金监管额度可以与房地产开发企业信用综合评价成果挂钩，对信用评价优良的AAA级房地产开发企业，可适度降低监管额度；对于信用不良的C级房地产开发企业，应当提高监管额度。
六、监管资金使用。房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管，专款专用，专项用于支付预售项目工程建设费用，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息，缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。申请使用监管额度内的预售资金，应当按照预售资金监管办法规定或监管协议约定的方式办理。房地产开发企业根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，并按照用款计划、工程建设费用支付节点，以预售许可楼栋为单位支取预售监管资金。项目建设进度达到相应节点后，房地产开发企业提出申请，并附施工、监理等单位的书面证明材料与施工现场照片等项目进度证明材料，根据监管协议约定，资金拨付申请经核实后符合条件的，监管银行应当按时办理拨付手续。
七、实施动态监管。房地产管理部门要加强对各房地产开发项目预售资金的监督检查，定期梳理各项目销售金额、施工进度、工程款支付和预售监管资金使用情况，排查风险项目。各设区市房地产管理部门要建立完善预售资金监管系统，与商业银行资金收付系统和商品房网签系统对接并联网运行，动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况，发现商品房预售资金未全部存入监管账户、挪用或超范围使用监管资金等异常情况的，应暂停拨付预售资金；经核实不存在异常，或异常情况消失的，应及时予以恢复正常拨付。
监管银行应当按照当地预售资金监管办法规定和协议约定，按照核准意见办理预售资金拨付，并主动配合房地产管理部门开展预售资金监督检查。发现房地产开发企业违反监管办法规定或监管协议约定使用预售监管资金的，以及其他部门依法对监管账户的预售资金进行冻结和扣划的，应及时书面告知房地产管理部门。
各地要建立预售资金异动预警机制，对出现存在预售资金余额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等问题的房地产风险项目，要逐一梳理分析原因，实施清单式管理；对存在停工烂尾风险的，房地产管理部门要加强实施应急处置，以确保项目后续建设。
八、违规违约处理。对未将商品房预售资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、虚报工程形象进度等骗取资金拨付、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为的，房地产管理部门暂停项目商品房买卖合同网签备案，并令限期改正，情节严重的，依法予以处罚。存在违规违约行为的企业，记入企业信用信息管理。
各地要积极探索建立预售资金监管银行名单管理制度，对不履行商品房预售资金监管协议、违规拨付预售监管资金、不配合房地产管理部门监督检查的监管银行，可按照协议约定将该银行列入商品房预售资金监管不诚信单位，暂停或终止作为商品房预售资金监管的协作单位，并通报人行、银监部门，予以处理。
九、明确监管职责。房地产管理部门实施预售资金监管，应制定业务流程、时限和分级权限，并严格落实，通过预售资金监管系统强化流程管理。各地明确预售资金监管领导和责任人员，加强人员履职监督，强化监督问责机制，从严干部队伍的教育与管理，严肃处理各类违法违规违纪行为，造成重大影响的，依法问责，直至追究法律责任。
4月14日，第一财经记者从多个渠道确认，日前，南京市住房保障和房产局与人行南京分行联合下发了《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》（以下简称《通知》），对预售资金的取用进行了一定程度的放松。
《通知》指出，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。同时，“开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度内的余额，须满足项目后续1年内建设资金需求；且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。”
《通知》对企业资质也提出了要求。“开发企业在申请使用保函之日起前2年内，在我市无因违规使用商品房预售监管资金收到行政处罚的情况。拟申请的商品房项目应无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。”
值得一提的是，《通知》规定，保函替换资金用途由监管机构认定，主要限于开发企业在南京市范围内的合理资金流动使用。
该《通知》显示，其印发时间为4月11日。南京市某区房管局的相关工作人员表示，目前尚未执行，具体细节仍在研究中，同时只向部分试点企业开放。
某华东房企内部人士表示，南京这一新规定意味着，资质好的企业可以通过保函的形式把监管资金提出来，的确是放松监管资金的一种方式。
亿翰智库研究总监于小雨向第一财经表示，“预计更多城市会在保障竣工交付的情况下，对预售资金监管‘不规范’的情况进行纠偏，过严的适当调整，过松的进行规范。”
不过，也有房企内部对此并不乐观。上述房企人士亦强调，“只有资质好的企业能用，这其实也是一种银行增信。”有某TOP30房企市场人士认为，“这个政策是好的，但是对银行来说，如果民企有债务违约风险，银行则要负责兜底。”
另有南京房地产业内人士分析，这一新规主要在于缓解开发商资金紧张，“南京一季度疫情影响比较大，开盘的项目大多卖得不怎么样，房企回款不多”，也利于南京接下来将进行的首轮集中供地。据了解，南京首轮将集中供应20宗地块，包括19宗涉宅地块及1宗商办地块，总起始价约267.23亿元，最高限价合计达303.56亿元。
这是自2月份全国性商品房预售资金监督管理办法出台以来，首次有地方给出较为明确的放松规定。此前，“郑州19条”关于“提供政务服务水平便利交易”的规定中也提到，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，但并无更详细的规定。
2月中旬时，全国性商品房预售资金监督管理办法已制定出台，并明确预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
“但实际上，预售资金监管方面仍陆续有趋严的政策出台，如福州、厦门等，真正政策放松的城市则比较鲜见。”亿翰智库表示。
如海口在2月24日发布通知称，要进一步加强预售资金的监管，规范开发企业、监管银行的行为，其中强调所有房款应直接存入监管账户；3月中旬，长沙也下发通知，升级长沙市内五区新建商品房预售资金监管系统，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公积金贷款等所有新建商品房预售资金，须全额存入预售资金监管专用账户。
对预售资金的严监管起始于2021年下半年，个别房企陷入流动性危机，各地便在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度，很多城市开始“因企施策”，对杠杆较高、信用资质较弱的房企，采取格外严格的预售资金监管措施。
浙商证券研报显示，监管资金分为重点监管资金和一般监管资金：重点监管资金用于确保项目工程建设进度的正常推进，一般以工程造价或预售款为基准乘以一定比例来提取。而一般监管资金（若有开发贷、按揭贷由银行、金融机构监管）指超过重点监管资金额度以外的监管资金，房企可按各城市规定提取，但应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。
“之前很多房地产企业把预售资金监管账户里的钱拿走了，没有留下工程款，”一位对房地产行业熟悉的债券投资人向第一财经表示，2021年地方政府加强监管之后，“有的地方政府比较严格，就会要求账户里留下高于项目后期所需的资金量。
这使得房企对预售资金的使用经历了从“可以任意使用”到“无法使用”的过程。
“实际上类似于突然从预售制向现房销售切换，本质上是一种一次性的流动性冲击。”太平洋证券研报指出，“如果房企能坚持到在建的房子封顶竣工，则预售资金监管户里的资金就能提取出来（不过还要先偿还项目上的开发贷或非标借款，剩余资金才能归集到集团总部）。”
许多房企的资金也因此沉淀在项目上无法取用，回笼到集团层面的资金大幅减少。
如今，随着预售资金监管逐渐松绑，对房企流动性压力的缓解无疑是一项利好。
“预售资金监管不搞‘一刀切’，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化差异化进行预售资金监管是大趋势。”于小雨判断，“这对于稳健经营的房地产企业，尤其是民营企业而言，是一项利好，缓解企业的资金压力，也是解决企业资金困局的主要方式之一，让经营业务趋于正常化。
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